La registrazione del contratto di locazione e di affitto dei beni immobili va obbligatoriamente effettuata presso l’Agenzia delle Entrate. Le modalità sono varie, e l’operazione va eseguita da parte sia del locatario (ovvero l’affittuario) sia del locatore (il proprietario dello stabile).
Solo in un caso non è necessario svolgere la registrazione, e cioè se il contratto stesso non supera i 30 giorni complessivi di durata in un anno. Inoltre è importante che l’iter sia portato a termine entro 30 giorni dalla stipula – o eventualmente dalla data di decorrenza.
I nuovi contratti di locazione devono includere una clausola, che specifica che il conduttore ha ricevuto tutti i documenti relativi all’attestazione della prestazione energetica del fabbricato. Questa è una condizione essenziale per completare il processo burocratico. In più, insieme alla registrazione deve avvenire il versamento di un’imposta di registro e di bollo che dipende dal valore totale dell’edificio. A meno che non si opti per il sistema della Cedolare Secca.
È possibile delegare il tutto a un intermediario abilitato, che sia un CAF o un libero professionista. Vanno registrati anche i contratti che si riferiscono ai fondi rustici, e quelli dei soggetti passivi IVA.

La modalità telematica e quella cartacea

Molti preferiscono registrare un nuovo contratto di locazione con modalità telematica. Si sfruttano i canali forniti dall’Agenzia delle Entrate, appositi software che vanno semplicemente scaricati sul computer.
C’è, però, una soluzione ancora più agevole, ossia ricorrere alla modalità web senza alcun download. Una precisazione: la registrazione online è indispensabile per coloro che possiedono almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari, mentre è facoltativa per tutte le altre categorie di persone. Chiaramente c’è bisogno di essere abilitati ai servizi telematici.
E per quanto riguarda la modalità cartacea? Una delle due parti del contratto, il locatore o il locatario (o entrambi) deve recarsi in presenza agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Un operatore consegnerà sia le copie del contratto di locazione registrato, sia una ricevuta specifica. Affinché la registrazione vada a buon fine sono fondamentali alcuni documenti:

  • il modello RLI compilato;
  • il modello F24 Elide atto al versamento dell’imposta di registro;
  • le marche da bollo;
  • due copie del contratto, firmate in originale tanto dal locatore quanto dal locatario.

Le marche da bollo ammontano a 16 euro ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto. Chi propende per la Cedolare Secca deve esibire soltanto le due copie firmate del contratto di locazione e il modello RLI.

La disciplina IVA

I soggetti passivi IVA, a livello di imposte indirette, possono godere di un regime di esenzione. Questa è la regola generica connessa ai fabbricati a uso abitativo, quelli del gruppo catastale A con l’esclusione di A/10.
In aggiunta, è prevista la cosiddetta “imponibilità a IVA su opzione” per la locazione di abitazioni in cui sono stati effettuati marcati lavori di ristrutturazione. Lo stesso vale per gli alloggi sociali, sulla base del D.M. 22 aprile 2008.
L’IVA è applicata con aliquota del 10%. È compresa, in più, un’imposta di registro fissa di 67 euro.

Il modello RLI

Prima abbiamo nominato il modello RLI: ma di cosa si tratta esattamente?
Questo è necessario per la registrazione dei contratti di locazione e di affitto e per tutti gli adempimenti fiscali. Ha rimpiazzato il modello 69, che tuttavia rimane per i contratti che non siano di locazione.
Il modello RLI serve, per esempio, a comunicare tutti i dati catastali degli stabili, e ad accettare o revocare la Cedolare Secca. Ovviamente è utilizzato per fare domanda per la registrazione, per richiedere una proroga, per denunciare eventualmente un contratto di locazione che non è stato registrato.

La Cedolare Secca

Finora abbiamo menzionato in più occasioni la Cedolare Secca. Spieghiamo brevemente in cosa consiste.
Questa imposta è sostitutiva, e permette di scontare una tassa proporzionale del 21% se il contratto è a canone libero. Uno dei maggiori vantaggi è quello di non dover pagare l’imposta di bollo e di registro.