Nel momento in cui si deve effettuare la registrazione di un contratto di locazione, sono due le soluzioni a cui è possibile fare riferimento: il regime ordinario e la cedolare secca. Vediamo, allora, quali sono le caratteristiche di queste due opzioni e i vantaggi garantiti, in modo da capire quale sia la più conveniente.
Il regime ordinario
Iniziamo con il sottolineare che registrare un contratto di locazione di una casa è sempre obbligatorio, a prescindere dall’entità del canone che viene stabilito, quando il contratto viene formato con una scrittura privata autentica o un atto pubblico, o in ogni caso quando la locazione dura nel corso dell’anno più di 30 giorni.
Al momento della registrazione, il regime di tassazione ordinario impone il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro.
È necessario eseguire la registrazione nei 30 giorni successivi alla data di sottoscrizione del contratto o, se precedente, dalla sua decorrenza. Vale la pena di mettere in evidenza che il reddito che proviene dalla locazione contribuisce alla composizione del reddito complessivo di chi mette in affitto la casa per ciò che concerne l’Irpef e le addizionali.
La registrazione del contratto di locazione
Il contratto di locazione può essere registrato sia dal locatore, cioè il proprietario, che dal conduttore, cioè l’affittuario. Tutti e due i soggetti sono ritenuti responsabili in solido per il versamento della somma che è necessario pagare per la registrazione del contratto. Quest’ultima può essere eseguita attraverso l’applicazione RLI web, direttamente online: è sufficiente autenticarsi ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, e non serve alcun tipo di programma da installare. Questa applicazione permette non solo di registrare il contratto, ma anche di versare l’imposta di bollo e quella di registro.
Si tratta di una soluzione gratuita, così come gratuito è il programma denominato Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI). Ci sono, comunque, anche altre strade che si possono percorrere per affrontare la registrazione del contratto di locazione: o andando in prima persona in uno qualunque degli uffici territoriali dell’agenzia o incaricando un delegato o un intermediario abilitato, come per esempio il Caf, un’associazione di categoria o un professionista.
Cos’è e come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale che può essere scelto da chi dà in affitto un immobile a uso abitativo, sia esso il proprietario o solo il titolare di usufrutto o di un altro diritto reale di godimento. L’imposta sostitutiva prevista in questo caso corrisponde al 21% della quota del canone di locazione che le parti hanno stabilito. Una sola eccezione è rappresentata dai contratti a canone concordato, poiché in questo caso è prevista un’aliquota del 10%.
Il regime della cedolare secca presuppone il versamento di un’imposta sostitutiva di addizionali e Irpef in relazione al reddito che scaturisce dalla locazione della casa. Non si è tenuti, invece, al pagamento dell’imposta di bollo per la registrazione del contratto, per la sua proroga o per la sua risoluzione; si è esentati anche dall’imposta di registro. Il regime opzionale della cedolare secca può essere utilizzato anche per i contratti di locazione di tipo strumentale.
Pro e contro del regime di cedolare secca
Nel momento in cui si decide di optare per il regime di cedolare secca, colui che dà in affitto la casa rinuncia alla possibilità di chiedere che il canone di locazione possa essere aggiornato, al di là di ciò che è indicato nel contratto, compresa la variazione verificata dell’indice nazionale dei prezzi al consumo da parte dell’Istat. Assolvere unicamente l’imposta sostitutiva vuol dire, tra l’altro, che il canone di locazione non viene preso in considerazione a fini Irpef e addizionali con gli altri redditi: questo è senza alcun dubbio un vantaggio molto importante.
Nel caso in cui ci sia più di un titolare dell’immobile, per di più, ogni locatore è libero di scegliere se usufruire o meno della cedolare, senza che ciò influenzi le decisioni degli altri. Va ricordato, in ultimo, che quello della cedolare secca è un regime a cui si può ricorrere anche alla cantina o al box, vale a dire le pertinenze che eventualmente vengono date in affitto insieme con la casa. L’inquilino e il proprietario devono operare come persone fisiche.
