Nell’ambito dei contratti di affitto, è stata confermata la cosiddetta cedolare secca. Essa riguarda le persone fisiche, che sono proprietarie di un immobile o che hanno diritto reale di godimento dello stesso. Nel secondo caso, lo stabile deve essere dato in locazione al di fuori dell’esercizio di un’impresa, un’arte o una professione.
Ma cos’è la cedolare secca? È un regime che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva al posto dell’IRPEF, dell’imposta di registro e di quella di bollo. Di conseguenza, ai fini IRPEF, non sono validi i redditi che derivano dalla locazione: anche se comunque vanno indicati nella Dichiarazione per elementi come l’ISEE
Quanto dura la cedolare secca
Abbiamo visto che la cedolare secca consiste nell’applicazione di un’imposta sostitutiva in luogo della somma totale cui corrisponde il canone di locazione. Ma qual è la durata?
Questa opzione si estende a tutto il periodo del contratto di affitto, o eventualmente a quello della proroga (se il contratto è stato prolungato). Per chi già aveva usufruito della cedolare secca, quest’ultima è relativa alla fase residua del contratto.
È possibile revocare la cedolare secca? Sì, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Ciò tramite il versamento dell’imposta di registro.
Alcune informazioni sulla cedolare secca
Continuiamo con il nostro discorso su cos’è la cedolare secca e quali sono le sue caratteristiche principali.
Non tutti gli immobili implicano questa possibilità. Bisogna, infatti, rispettare le seguenti condizioni:
- l’edificio deve appartenere alle categorie catastali comprese tra A1 e A11, con l’esclusione di A10, se è locato a uso abitativo;
- in alternativa, deve essere locato in maniera congiunta all’abitazione o locato con contratto separato (se nel contratto è sottolineato il vincolo pertinenziale).
È necessario anche specificare a quanto ammonta l’aliquota della cedolare secca:
- 10% per i contratti a canone concordato;
- 21% per i contratti ordinari.
I contratti a canone concordato sono di base contraddistinti da una riduzione di IRPEF, imposta di registro e imposta di bollo. Se si decide per la cedolare secca, ci sarà dunque una diminuzione dell’aliquota rispetto ai contratti ordinari. A tale scopo è essenziale che lo stabile sia in un comune ad alta densità abitativa, e che il canone concordato sia attestato da organizzazioni territoriali di proprietari o inquilini.
Come si usufruisce della cedolare secca
Ci sono varie sedi in cui è possibile optare per la cedolare secca. Innanzitutto si può procedere al momento della registrazione del contratto di locazione, adoperando il modello SIRIA o il modello 69.
Il modello SIRIA è quello telematico. Vi sono alcuni requisiti da soddisfare:
- è indispensabile che l’affitto sia di una sola unità abitativa, con un limite di 3 pertinenze con attribuzione di rendita;
- è importante che il contratto sia incentrato soltanto sul rapporto di locazione;
- i locatori e i conduttori devono essere massimo 3;
- tutti i locatori devono aderire alla cedolare secca.
Chi non ha la facoltà di utilizzare il modello SIRIA, perché non rispecchia tutti questi criteri, propenderà per il modello 69. È quello cartaceo, da presentare in duplice copia agli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Tutto questo riguarda la scelta della cedolare secca quando si registra il contratto di locazione. Si può adottare questa soluzione anche in altre circostanze, per esempio in sede di proroga del contratto, portando all’Agenzia delle Entrate il modello 69 entro 30 giorni dalla proroga.
Se non c’è obbligo di registrazione del contratto, poiché lo stesso non dura più di 30 giorni complessivi nell’arco dell’anno, si può beneficiare della cedolare secca nella Dichiarazione dei Redditi. È fondamentale che il documento sia relativo al periodo in cui è prodotto il reddito della locazione.
Conclusioni
La cedolare secca è vantaggiosa sotto diversi aspetti. Vengono azzerate tasse come l’imposta di bollo e di registro, e l’inquilino paga un canone fisso di locazione.
Le imposte dovute dal locatore non sono proporzionali al reddito, ma alla somma guadagnata grazie alla registrazione del contratto. L’aliquota è fissa, e la sicurezza contrattuale è maggiore.
